Huset du säljer har inte bara ett nytt lager färg; du bytte ut armaturerna i badrummet och uppgraderade spisen också. Men räcker det för att imponera på hemvärderaren som har kommit för att bedöma ditt huss värde? TBD.
Som det visar sig finns det en hel del faktorer som spelar in i en hemvärdering, och det är därför vi frågade Judy Dutton, en bostadsköpsexpert från Realtor.com och redaktör för The Essential First Time Buyer's Book , för att gå igenom en checklista med potentiella förbättringar, så att du är uppdaterad innan du lägger upp din lista.
Vad letar en hemvärderingsman efter?
Hemägande är ett kärleksarbete – med andra ord, du får vad du ger. En bostadsvärderingsman kommer genast att märka om du har vårdat din fastighet och prioriterat interna och externa uppdateringar och underhåll över tiden.
En bostadsvärderingsmans roll är att fastställa ett hems värde genom att undersöka fastighetens läge, ytor, skick, antal rum och eventuella renoveringar eller tillägg, förklarar Dutton. De kommer också att titta på de senaste försäljningarna av liknande hem i grannskapet.
Så, vilka är några av de viktigaste externa faktorerna de kommer att överväga? Liksom många delar av en hemvärdering är mycket av detta utanför din kontroll:
• Platsen. Allt från kvaliteten på skoldistriktet till närheten till sysselsättningsmöjligheter tas med här. En värderingsman kommer också att överväga saker som underhållning (finns det en biograf eller restauranger i närheten?) samt sannolikheten för eventuell påverkan från en naturkatastrof (säg om det är i en översvämningszon).
• Markanvändning. Om du tittar på grannskapet, är det förort, landsbygd eller urban? Hur många procent av marken används för bostäder kontra företag? Finns det många vidöppna ytor (parker etc.) eller är det väldigt tätt?
• Storleken på din tomt. Har du plats att expandera? En bakgård? Utrymme att växa? Detta kan påverka ditt värderingsbelopp.
• Tillgång till allmännyttiga tjänster. Allt från vatten till avlopp – en hemvärderingsman kommer att vilja veta om anslutningar finns tillgängliga.
• Parkering. Detta gäller kvaliteten på uppfarten (är den asfalterad? smuts? något annat?) till storleken på ditt garage (eller bristen på ett, om så är fallet).
När det gäller interna faktorer kan dessa vara saker du kan ändra eller inte.
• Året din fastighet byggdes. Åldern på din fastighet är något en bostadsvärderare tar ställning till, men hans eller hennes bedömning påverkas mycket av underhållet.
• Typ av tak och fundament. Nyare hem använder vanligtvis nyare material. Detsamma gäller för ditt hems sidospår, fönster och dörrar (allt som är mer energieffektivt kommer att ge ditt hem en automatisk värdeökning).
• Kvadratmeter. Även antalet sovrum och badrum.
• Källare och vind funktioner. Har du färdig källare och vind? Kan det göras om till ett lekrum? Eller är det mer en krypgrund?
• Vitvaror. Hur gammal är din spis? Har du en dubbelugn? Rumsluftkonditionering eller central AC?
• Senaste renoveringar. De kommer särskilt att titta på kök och badrum.
Medan långivaren vanligtvis väljer hemvärderaren, är det värt att notera att personen de väljer är någon som måste certifieras i din stat, vilket innebär att de måste följa Appraisal Foundations Enhetliga standarder för professionell bedömning . Ett bra sätt att tänka på en bostadsvärderingsman är att betrakta dem som en neutral part. Deras främsta mål är att bekräfta att priset på bostaden är rättvist för alla – köparen, säljaren och banken (förutsatt att det finns ett bolån som erbjuds).
Och kom ihåg att en hemvärdering sker efter ett bud läggs, men innan den affären har stängts, tillägger Dutton. Varje bedömning som görs innan denna punkt är något meningslös eftersom om köparen får en inteckning, kommer deras långivare att vilja ha sin egen objektiva, uppdaterade bild av din fastighets värde. Och om hemvärderingen kommer in och priset är utanför märket? Om det bedömda värdet är högre än erbjudandet, så finns det vanligtvis inga problem när det gäller lånet, men om värderingen är lägre kan detta vara knepigt eftersom långivaren bara kommer att låna pengar upp till det bedömda beloppet, förklarar Dutton. (Konsekvensen för säljaren är att köparen kan dra sitt erbjudande.)
Hembedömningsfaktorer du kan kontrollera
Enligt Dutton finns det en hel del faktorer som du har makten att ändra på inför en bedömning av en bostadsvärderare. Ja, saker som ditt hems läge eller den senaste försäljningen i grannskapet spelar en roll, men du kan kontrollera alla renoveringar du har gjort eller kommer att göra i ditt hem. Om du till exempel har byggt ett tillägg som ett annat sovrum eller förvandlat en snurrig källare till ett underbart gillestuga, borde detta höja ditt hems värde.
Se till att du håller fast vid alla register över renoveringar du har gjort och kom ihåg att det du betalade för dessa renoveringar kanske inte ökar ditt hems värde dollar för dollar.
Renlighet spelar också roll. Innan en värderingsman besöker ditt hem bör du se till att det är rent, så att det visar upp ditt hems egenskaper i bästa ljus, säger Dutton. Trimma dina buskar, kratta löven och rensa ut skräpet i garaget och utanför. Även om en värderingsman tenderar att fokusera på mätbara funktioner som ytor och antal rum, är det fortfarande en bra idé att hålla din fastighet i gott skick, eftersom detta subtilt och undermedvetet kan påverka en värderingsmans bedömning av ditt hem och hur mycket det är värt.
Andra faktorer du kan kontrollera:
1. Ett otät tak.
En av de värsta sakerna du kan göra är att skjuta upp nödvändigt underhåll. Det är det där läckande taket eller däckreparationen du har försummat i flera år – med tiden kommer de att bli mycket dyrare eller omfattande problem.
2. Daterade ytbehandlingar eller apparater.
Saker som utslitna bänkskivor eller badrumsplattor som behöver fogas om har alla inverkan på den slutliga bedömningen av ditt hem innan en försäljning. Så ta dig tid och lägg in pengar för att fixa dessa saker innan du släpper ut ditt hem på marknaden - så att du inte ser värdet sjunka.
Tänk bara på att du inte gör det över-förbättra (Var för snygg eller för nisch med dina designval på hårdvara eller badkar, etc.) eftersom du vill ha en look som tilltalar det maximala antalet köpare. (En mans ingångsvinkällare är en annan mans enorma huvudvärk.)
3. Uppenbara reparationer.
Låt oss säga att du hade någon för att bedöma den där takreparationen och du är på den — gör det klart för din hemvärderare att detta kommer att göras vid tidpunkten för försäljningen, så att de inte drar av det beloppet av det slutliga värdet av hemmet.
Faktum är att en heminspektion kan hjälpa dig att avvärja några av dessa problem inför en verklig bedömning, eftersom det ibland krävs en expert för att lägga märke till saker som du har förbisett i flera år, som spruckna väderskydd eller tecken på skadedjursangrepp.
Se till att också ärligt överväga eventuella renoveringar eller ändringar du har gjort till det sämre – särskilt alla bekvämligheter du har tagit bort, förklarar Dutton. Om du till exempel har rivit en vägg för att prioritera en öppen planlösning, men eliminerat ett sovrum i processen eller tagit bort en jacuzzi från bakgården, kan detta förringa ditt hems värde. Hennes råd: Tänk länge innan du tar bort några funktioner från ditt hem.
Hemvärderingsfaktorer du inte kan kontrollera
OK, så vad sägs om saker du inte kan kontrollera? Det mesta av detta beror på ditt hems läge:
1. Värdet av närliggande listor.
Som vi sa, det är inte bara de interna faktorerna i ditt hem som gör skillnad - mycket är kopplat till hur ditt hem mäter sig med andra listor i ditt område. (I fastighetsvärlden avses detta en bedömning av jämförbar försäljning.)
I denna mening kommer en värderingsman att överväga ditt hus kvadratmeter och antal våningar i jämförelse med liknande modeller (kanske till och med från samma byggare) i området. Detta gäller även bekvämligheter. Låt oss säga att ditt hem har en pool eller ett garage för två bilar. Vilka andra hus med den här typen av funktioner säljs i närheten?
En bra värderingsman kommer att överväga flera egenskaper och vara trött på extremvärden. (Säg, den där fyndlistan tvärs över gatan från motorvägens avfart.)
2. Marknadsförhållanden.
Det här handlar om utbud och efterfrågan. Om ditt hem ligger i ett område med sjunkande priser eller vakanser och utmätningar kan detta påverka ditt hems värde negativt. Men om försäljningen ökar och den framtida utvecklingen för ditt område ser positiv ut (till exempel växande sysselsättning), påverkar allt detta priset.
Som sagt, om du lägger flera erbjudanden på din fastighet, låt din värderingsman veta. (Det kan vara ett bevis på inte bara värde och framtida värde, utan också förbättrade marknadsförhållanden.)
3. En livlig gata.
Om ditt hem ligger utanför en motorväg eller nära ett livligt shoppingdistrikt med massor av uterestauranger kan det sänka den slutliga bedömningen. En trädkantad gata? Ja, du kan nog gissa. Återigen, det är inget du har mycket kontroll över, men det är värt att veta när du tar in en värderingsman.
Sammanfattning: Rådfråga din agent – och en heminspektör – i förväg
Både en fastighetsmäklare och en heminspektör är utbildade för att förutse potentiella problemområden. Ha en konversation med dem om eventuella orosmoment du har, men gör också en genomgång för att prata igenom de uppenbara förändringarna du kan göra innan en hemvärdering – allt för att säkerställa att du får den bästa dollarn du förtjänar.
RELATERAD: 8 saker som förstagångsbostadsköpare behöver veta
